Was ist das Erbbaurecht?
Ein attraktives Baugrundstück und darauf ein errichtetes Wohnhaus - es kommt vor, dass diese beiden Immobilien unterschiedliche Eigentümer haben. In diesem Fall sind das Grundstück und das darauf stehende Gebäude getrennt voneinander zu betrachten. Diese Aufspaltung ist durch das sogenannte Erbbaurecht möglich. Was genau das bedeutet und wie es funktioniert, erfahren Sie in den folgenden Abschnitten.
Der Grundstückseigentümer agiert in diesem Zusammenhang als Erbbaurechtsgeber. Er stellt sein Grundstück bereit und gewährt dem Erbbaurechtsnehmer das Recht, auf seinem Terrain eine Immobilie zu errichten. Im Gegenzug für dieses Nutzungsrecht erhält der Erbbaurechtsgeber eine entsprechende Vergütung vom Erbbaurechtsnehmer.
Wie lange läuft ein Erbbaurechtsvertrag?
Ein Erbbaurechtsvertrag wird in der Regel auf eine Laufzeit von 50 bis maximal 99 Jahren abgeschlossen. Die Dauer kann individuell verhandelt werden und wird im Vertrag festgehalten. Nach Ablauf des Vertrags erlischt das Erbbaurecht automatisch. Es besteht jedoch die Möglichkeit, den Vertrag beliebig oft zu verlängern oder neu zu gestalten.
Dieses Recht zur Nutzung eines fremden Grundstücks wird sowohl im Grundbuch als auch im Erbbaugrundbuch vermerkt. Ein Erbbaurecht kann verkauft, vererbt, beliehen oder übertragen werden, ohne dass es dabei erlischt.
Erbbaurecht: Geber und Nehmer
Beim Erbbaurecht errichtet oder erwirbt ein Eigentümer eine Immobilie auf einem fremden Grundstück. Dies bedeutet, dass Personen, die ein Haus errichten möchten, nicht unbedingt auch das dazugehörige Grundstück erwerben müssen. Durch das Erbbaurecht werden das Grundstück und die darauf befindliche Immobilie voneinander getrennt. Hierbei kann es sich sowohl um ein Wohngebäude als auch um eine Gewerbeimmobilie handeln. Am häufigsten entstehen auf solchen Grundstücken jedoch Objekte für die private Nutzung.
Der Grundstückseigentümer agiert in diesem Zusammenhang als Erbbaurechtsgeber. Er stellt sein Grundstück bereit und gewährt dem Erbbaurechtsnehmer das Recht, auf seinem Terrain eine Immobilie zu errichten. Im Gegenzug für dieses Nutzungsrecht erhält der Erbbaurechtsgeber eine entsprechende Vergütung vom Erbbaurechtsnehmer.
Wie hoch ist der Erbbauzins?
Der Erbbaurecht-Nehmer ist der alleinige Eigentümer des Gebäudes, das er auf dem fremden Grund und Boden errichtet hat. Für die Nutzung des Grundstücks muss er jedoch eine finanzielle Vergütung leisten. Diese Vergütung wird als Erbbauzins bezeichnet und ist an den Erbbaurecht-Geber zu entrichten.
Der Erbbauzins fungiert als eine Art jährliche Miete. In der Regel liegt er zwischen drei und fünf Prozent des Wertes des Grundstücks. Der Bodenwert des Grundstücks ist entscheidend für die Ermittlung der Höhe dieses Betrags.
1. Klärung der Rahmenbedingungen
- Erbbaurechtszweck festlegen: Definieren Sie, wofür das Grundstück genutzt werden soll (z. B. Wohnungsbau, Gewerbe).
- Dauer des Erbbaurechts: Üblich sind Laufzeiten zwischen 50 und 99 Jahren.
- Erbbauzins: Legen Sie den jährlichen Erbbauzins fest, den der Erbbauberechtigte zahlen muss. Dieser orientiert sich häufig am Bodenwert.
2. Vertragliche Gestaltung
Erbbaurechtsvertrag erstellen:
- Festlegung von Rechten und Pflichten beider Parteien.
- Regelungen zur Nutzung, Instandhaltung und möglichen Rückübertragung.
- Festlegung, was mit den Bauwerken nach Ablauf der Laufzeit geschieht.
Anwaltliche Beratung: Es ist ratsam, einen Anwalt oder Notar hinzuzuziehen, um rechtliche Klarheit zu gewährleisten.
3. Notarielle Beurkundung
Der Erbbaurechtsvertrag muss notariell beurkundet werden. Ohne
notarielle Beurkundung ist der Vertrag ungültig.
4. Eintragung ins Grundbuch
Beantragen Sie die Eintragung des Erbbaurechts ins
Grundbuch. Dafür wird eine eigene Abteilung (Abteilung II) im Grundbuch angelegt, die den Berechtigten und die Vertragsdetails aufführt.
5. Steuerliche Aspekte
Grundsteuer: Klären Sie, ob der Erbbauberechtigte diese übernimmt.
Einnahmen versteuern: Der Erbbauzins zählt zu den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung und ist steuerpflichtig.
6. Verwaltung und Überwachung
Während der Laufzeit müssen Sie sicherstellen, dass der Erbbauberechtigte seine vertraglichen Pflichten erfüllt (z. B. Zahlung des Erbbauzinses, Nutzung im vereinbarten Rahmen).
Durch die Verpachtung per Erbbaurecht bleibt das Grundstück in Ihrem Eigentum, und Sie können nach Ablauf des Erbbaurechts darüber neu verfügen.
