Beurkundung des Kaufvertrags für eine Immobilie
Um einen Haus- und Wohnungsverkauf rechtskräftig abzuschließen, braucht es eine notarielle Urkunde. Einen solchen Notarvertrag erhält man vom Notar. Dafür wird ein Termin vereinbart, zu dem alle Parteien - Immobilienverkäufer und Immobilienkäufer - eingeladen werden. Hier wird der Kaufvertrag unterzeichnet und besiegelt. Damit gehört der Termin beim Notar zu den abschließenden und relevantesten Schritten während eines Verkaufsprozesses. Erfahren Sie hier, was vorher alles passieren muß, wie Sie sich auf den Termin vorbereiten können und was während des Treffens und danach passiert.
Wer wählt den Notar aus?
Da
der Käufer den Notar mit dem Anfertigen des Kaufvertrages beauftragt und diesen bezahlt, darf er ihn auch aussuchen. Gerne geben wir hierzu Empfehlungen. Zum Termin beim Notar müssen Verkäufer und Käufer sich mittels Personalausweises identifizieren. Hiervon werden aufgrund des
Geldwäschegesetzes Ablichtungen gemacht.
Mitwirkung des Notars bei der Abwicklung
Der Kauf einer Immobilie stellt für die meisten Käufer alle anderen Geschäfte wirtschaftlich in den Schatten. Erhebliche Beträge des ersparten Vermögens müssen investiert und zusätzlich vielfach hohe Darlehen aufgenommen werden. Damit Käufer und Verkäufer bei solch einem wichtigen Vorgang sachgemäß beraten und rechtliche Risiken vermieden werden, ist die Mitwirkung des Notars vorgesehen.
Angaben von Verkäufer und Käufer
Zunächst erfassen wir alle persönlichen Angaben der Verkäufer und Käufer und deren Steuer-ID. Vom Verkäufer zusätzlich die Bankverbindung für die Kaufpreiszahlung und falls noch ein Darlehen besteht, die Angaben zum Kreditinstitut. Dieser muss dann später die eingetragene Löschung der Grundschuld im Grundbuch bewilligen.
Angaben zur Immobilie
Ebenso stellen wir alle Angaben der Immobilie zusammen:
- Vertragsgegenstand (Grundstück, Größe oder Eigentumswohnung Nr. 007, Tiefgaragenplatz Nr. 007, Sondernutzungsrechte, Miteigentumsanteile),
- Grundbuchdaten (Flur, Flurstück),
- Name und Kontaktdaten der Hausverwaltung,
- monatliches Hausgeldes,
- Anteil der Rücklagen für die Wohnung,
- mitverkauftes Inventar,
- ob die Immobilie vermietet ist
- und den Kaufpreis uvm.
Diese Daten stellen wir dann dem Notar zur Verfügung, was ihm eine Menge Zeit erspart..
Wie erhalte ich einen Kaufvertragsentwurf?
Der Notar klärt mit den Vertragsbeteiligten ihre
Zielvorstellungen und informiert über die
Regelungsmöglichkeiten. Zugleich prüft er das Grundbuch, um die Eigentümerdaten und eingetragene Belastungen festzustellen, die bei der Gestaltung und Abwicklung des Grundstückskaufvertrages berücksichtigt werden müssen. Auf diesen Vorinformationen aufbauend erstellt der Notar den Entwurf eines
sachgerechten und ausgewogenen Kaufvertrags.
Er berät die Vertragsbeteiligten unparteilich und klärt sie umfassend, objektiv und neutral über alle Rechtsfolgen des Kaufvertrages auf. Der Notar achtet dabei besonders darauf, dass Käufer und Verkäufer keine ungesicherten Vorleistungen bei der Abwicklung des Grundstückskaufs erbringen.Den Entwurf übersendet der Notar so rechtzeitig an die Beteiligten, dass sie sich mit dem Gegenstand der Beurkundung auseinandersetzen und im Vorfeld weitere offene Fragen klären können. So können Änderungen im Entwurf aufgenommen werden.
Wie bereite ich mich auf den Notartermin vor?
Bevor ein Notartermin im Rahmen eines Immobilienverkaufs vereinbart werden kann, müssen Sie als Immobilienverkäufer einiges erledigen. Zunächst ist es wichtig, dass Sie sich mit dem Käufer Ihrer Immobilie auf einen Kaufpreis des Hauses oder der Wohnung geeinigt haben. Auch die Zahlungsmodalitäten sollten Sie im Vorfeld geklärt haben. Hat der Käufer Ihnen eine
Finanzierungsbestätigung seines Kreditinstituts vorgelegt? Ist das alles erledigt, kann ein Termin festgelegt werden.
Um den Notarvertrag vorbereiten zu können, braucht der Notar einige Unterlagen von Ihnen. Dafür benötigt er vor allem Angaben über das Grundbuch, den Kaufpreis und den Termin, an dem die Immobilie übergeben werden soll. Hierbei unterstützen wir Sie in unserer Funktion als
Immobilienmakler in Wiesbaden. Ferner müssen Sie ihn über
alle relevanten Nebenabreden mit dem Käufer informieren, beispielsweise über die Übernahme von Möbeln. Hat Ihre Immobilie gravierende
Sachmängel? Auch das müssen Sie dem Notar mitteilen.
Wie läuft der Notartermin ab?
In der sich anschließenden Beurkundung wird der
Vertrag vollständig vorgelesen; ein Verzicht hierauf ist nicht möglich und würde zur Unwirksamkeit des Vertrages führen. Bei der Verlesung
erläutert der Notar den rechtlichen Inhalt und berücksichtigt Änderungs- und Ergänzungswünsche der Beteiligten. Zugleich sorgt er dafür, dass das Ergebnis der Beurkundung ein wirksamer Vertrag ist.
Beim Verlesen gibt der Notar allen Beteiligten Gelegenheit, Fragen zu rechtlichen Unklarheiten zu stellen und sich den genauen (weiteren) Ablauf erläutern zu lassen. So stellt der Notar sicher, dass sich Käufer und Verkäufer bei Unterzeichnung der rechtlichen Tragweite und vor allem der Verbindlichkeit des Vertrages bewusst sind.
Wie lange dauert der Notartermin?
Die Länge des Treffens beim Notar kann sehr variieren. Das hängt besonders davon ab, wie viele Fragen gestellt und Änderungswünsche geäußert werden. Muss der Notar viele juristische Sachen erklären, Unstimmigkeiten erläutern und Korrekturen oder Änderungen eintragen, dann kostet das Zeit. Ein solcher Notartermin dauert in der Regel 60 Minuten.
Was passiert nach der Beurkundung?
Nach der Beurkundung beantragt der Notar die Eintragung einer Auflassungsvormerkung, die das Grundstück für den Käufer im Grundbuch - und damit für jedermann ersichtlich - "reserviert".
Weiter besorgt der Notar die für den rechtssicheren und lastenfreien Erwerb durch den Käufer erforderlichen Unterlagen (Bescheinigung der Gemeinde zum gesetzlichen Vorkaufsrecht, Löschungsunterlagen für eingetragene Grundpfandrechte etc.).
Zugleich meldet er den Kaufvertrag dem Finanzamt - Grunderwerbsteuerstelle - woraufhin der Käufer den Grunderwerbsteuerbescheid zugesandt bekommt.
Grundschuldbestellung des Käufers
Wenn der Käufer ein Bankdarlehen zur Bezahlung des Kaufpreises benötigt, das durch Grundpfandrechte abgesichert werden muss, beurkundet der Notar deren Bestellung und beantragt ihre Eintragung im Grundbuch; die erforderlichen Unterlagen können bereits vor der Beurkundung an den Notar zur weiteren Vorbereitung übermittelt werden, damit die Bestellung unmittelbar nach der Beurkundung des Kaufvertrages erfolgen kann. So werden Verzögerungen vermieden.
Wann erhalte ich die Kaufpreiszahlung?
Der Notar sorgt dafür, dass der Käufer erst dann den Kaufpreis zahlen muss, wenn dem Grundstückserwerb keine rechtlichen Hindernisse mehr entgegenstehen, erst danach teilt er die Fälligkeit des Kaufpreises mit. Die früher als Standard gewählte Abwicklungsweise, bei der der Käufer den Kaufpreis auf ein Notaranderkonto gezahlt hat und der Notar diesen dann später an den Verkäufer weitergeleitet hat, wird heute nur noch in seltenen Ausnahmefällen verwandt.
Wann wird ein Notaranderkonto genutzt?
Die früher als Standard gewählte Abwicklungsweise, bei der der Käufer den Kaufpreis auf ein Notaranderkonto gezahlt hat und der Notar diesen dann später an den Verkäufer weitergeleitet hat, wird heute nur noch in seltenen Ausnahmefällen verwandt.
Dies ist dem Notar nunmehr durch das Beurkundungsrecht vorgeschrieben, da durch die Einhaltung der oben beschriebenen Vorgehensweise beide Seiten auch ohne Einrichtung eines Anderkontos ausreichend geschützt sind.
Lediglich in wenigen Ausnahmefällen (wenn etwas eine Immobilie aus einem laufenden Zwangsversteigerungsverfahren heraus verkauft wird oder der Käufer bereits vorzeitig einziehen möchte) ist eine Hinterlegung des Kaufpreises auf Notaranderkonto erforderlich. Die Einrichtung des Notaranderkontos ist nicht vom Wunsch der Parteien abhängig sondern nur dann möglich, wenn hierfür ein berechtigtes Sicherungsinteresse der beteiligten Personen besteht, das vom Notar zu prüfen ist. (§ 54 a BeurkG).
Wann passiert die Umschreibung im Grundbuch?
Sobald der Verkäufer den Kaufpreis erhalten hat und die Bescheinigung des Finanzamts über die Bezahlung der Grunderwerbsteuer vorliegt,
beantragt der Notar die Umschreibung des Grundstücks im
Grundbuch.
Abschließend überprüft der Notar die Eintragungsmitteilung des Grundbuchamts. Dabei achtet er besonders darauf, dass zwischenzeitlich keine Eintragungen erfolgt sind, denen der Käufer nicht zugestimmt hat und die seine Rechte beeinträchtigen.
Mit dieser Vorgehensweise ist dafür Sorge getragen, dass der Kauf rechtlich wirksam und unter Berücksichtigung der Interessen aller Parteien abgewickelt wird.
