Schönheitsreparaturen und Renovierungsklauseln

In vielen (privat erstellten) Mietverträgen sind häufig starre Klauseln enthalten, die den Mieter bei Auszug dazu verpflichten zu renovieren. Diese starren Klauseln benachteiligen den Mieter auf unangemessene Weise und kippen jegliche

Ansprüche auf Schönheitsreparaturen, egal wie lange der Mieter in dem Mietobjekt wohnt oder wie abgewohnt dieses bei Auszug ist.

Derartige Fristenpläne, die eine regelmäßige Renovierung vorschreiben wie zum Beispiel Küche und Bad alle drei Jahre, Wohnräume alle 5 Jahre, sind unwirksam (BGH VIII ZR 178/05; VIII ZR 361/03 und VIII ZR 152/05).

Enthalten die Mietverträge hingegen Wortlaute wie „wenn erforderlich“ oder „in der Regel“ so sind diese Fristenregelungen gültig.

Was ist bei Auszug des Mieters vor Ablauf der Renovierungsintervalle? Sollen die Mieter anteilig für die Renovierungskosten für die abgewohnte Zeit im Mietobjekt zur Kasse gebeten werden, so sehen Mietverträge eine Quotenklausel vor. Unwirksam sind auch hier Verträge mit starren Klauseln (BGH VIII ZR 52/06), die 20 Prozent nach einem Jahr, 40 Prozent nach zwei Jahren und so weiter fordern.

Auch besonders ausgeklügelte Quotenregelungen sind unzulässig, etwa: "Die Mieträume sind in dem Zustand zurückzugeben, in dem sie sich bei regelmäßiger Vornahme der Schönheitsreparaturen befinden müssen, wobei angelaufene Renovierungsintervalle vom Mieter zeitanteilig zu entschädigen sind."

Vermieter als auch Mieter dürfen einen Malerbetrieb aussuchen, dessen Kostenvoranschlag als Berechnungsgrundlage dient. Steht im Mietvertrag, dass nur der

Vermieter den Malerbetrieb aussuchen darf, ist diese Klausel unwirksam (BGH VIII ZR 285/12).

Enthält der Mietvertrag eine Klausel, die vom Mieter grundsätzlich eine fachmännische Renovierung fordert, sind diese unwirksam (BGH VIII ZR 308/02). Der

Bundesgerichtshof sieht darin eine unangemessene Benachteiligung, weil auch Mieter betroffen wären, die nur sechs oder zwölf Monate im Mietobjekt gewohnt haben.

Der Mieter hat das Recht seine Wohnung in den Farben zu streichen, wie es ihm gefällt. Klauseln, welche die Farbwahl oder die Art der Tapete vorschreiben oder

gar die Zustimmung des Vermieters bei Abweichungen von seinen Vorgaben voraussetzen, sind unwirksam BGH VIII ZR 199/06).

Der Mieter ist nicht dazu verpflichtet, jedes Mal die Tapeten von den Wänden zu kratzen. Der Bundesgerichtshof ist der Meinung, dass eine solche Klausel, die unabhängig von der Mietdauer und der zuletzt ausgeführten Schönheitsreparatu-

ren dem Mieter immer dazu verpflichte die Tapete beim Auszug zu entfernen, unangemessen sei (BGH VIII ZR 152/05 und BGH VIII ZR 109/05).

Bei einer unwirksamen Klausel treffen die Konsequenzen den Vermieter. Der Mieter kommt hierbei gut weg. Der Vermieter muss laut Gesetz die Renovierung selbst übernehmen.

Er kann (nachträglich) keine Änderung des Mietvertrags noch einen Mietzuschlag fordern (BGH VIII ZR 181/07 und BGH VIII ZR 118/07).

Hat der Mieter schon renoviert, obwohl er dazu nach dem Gesetz nicht verpflichtet gewesen war, so muss der Vermieter ihm die ausgeführten Schönheitsrepara-

turen angemessen erstatten (BGH VIII ZR 302/07).